随着城市化进程的加快，房价不断上行的趋势以及房屋限购政策的不断收紧，是致使买卖拆迁安置房屋成为普遍社会现象的推手。但因政策、产证办理等原因，此类房屋在交易的过程中时常引发争议，那么针对该类房屋的市场交易行为，订立的房屋买卖合同是否有效呢？

基本案情:

2018年，买受人A先生与出卖人B先生，在出卖人B先生所在的村委会领导成员见证下，签订了《房屋买卖合同》；合同约定A先生以每平米3400元的单价，购买出卖人B先生所属回迁安置房中的一套安置房屋（以下简称“涉案房屋”），随后买受人A先生向出卖人B先生支付了全部购房款。在该村办理回迁选房时，经村委会及出卖人B先生配合，给A先生发放了《住宅房屋分配证》，并办理了选房手续；2020年12月，A先生正式收房并领取了该套房屋钥匙。

到了 2021年初，由于西安市房价持续大幅上涨，出卖人B先生反悔此项交易，想收回房屋，便以其家庭其他成员不知情、不同意出售涉案房屋为由提出诉讼，诉请法院确认双方房屋买卖合同无效。

律师分析

本案焦点问题如下:

1、出卖人B先生所主张的涉案房屋属于家庭共有财产，其未经家庭成员的同意出售房屋的无权处分行为，是否影响合同效力。

律师认为，本案中的《房屋买卖合同》自签订之日即生效，出卖人B先生对房屋是否享有所有权或者处分权并不影响该买卖合同的效力。且现行有效的《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日正式实施）第五百九十七条规定: “ 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”；民法典此项规定也延续了无处分权的买卖合同，视同有效合同的观点。

2、关于该《房屋买卖合同》是否属于法律规定的无效合同？   

该买卖行为发生在2018年，仍适用当时的合同法，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

关于购买回迁安置房所签订的合同效力问题，司法实践中存在有不同的观点，但有一种观点已被大多数人接受，这种观点认为：出售的拆迁安置房屋，虽非商品房，但亦系出卖人合法取得的财产，且买卖双方签订的购房合同等系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，所以现在大多数法院均采纳上述观点，认定针对安置房屋签订的买卖合同合法有效，这也有利于维护市场的交易秩序。

判决结果

法院判决驳回原告出卖人B先生的诉讼请求。

法院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原、被告均作为完全民事行为能力人，自愿签订了《房屋买卖合同》，且合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，故该合同系有效合同。且作为法律行为的处分包括负担行为与处分行为，对于本案中负担行为的《房屋买卖合同》而言，合同签订之日即生效，出卖人对标的物是否享有所有权或者处分权并不影响买卖合同的效力。

律师说法

律师认为，交易双方在真实意思表示的前提下，针对安置房屋签订的买卖合同，理应合法有效。

首先，参考最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（〔2019〕254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理的内容“，合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。”该会议纪要强调了人民法院要准确认定合同效力，要纠正动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，并用列举的方式对适用“效力性强制性规定”的情形作出了明确限制。故法院在交易双方真实意思表示的前提下，认定对安置房屋签订的买卖合同合法有效，正是国家鼓励交易，充分尊重当事人的意思自治，对守约人诚信行为保护的完美体现。

其次，西安市自然资源和规划局、西安市财政局、西安市住房和城乡建设局、西安市城中村（棚户区）改造事务中心于2021年12月17日发布《关于做好安置房转安置型商品房手续办理有关工作的通知》（市资源发【2021】258号），通知明确表示针对安置房要分类推进土地手续办理、依规推进商品房手续办理、加快推进遗留问题处置等。根据该通知可以看出，政府已着力解决安置房市场化问题，化解现有的安置房产生的社会相关矛盾。

最后，许小平律师事务所专业律师建议，在当前社会环境下，拆迁安置房屋的买卖仍存在一定的风险，买受人应当注意以下几点，维护好自己的合法权益：

1、了解该安置房是否享有政府相关补贴及相关限制出售的规定；

2、了解该安置房所对应的拆迁安置补偿协议中载明的全部家庭成员，对房屋的共有人身份进行审核，了解其家庭内部对该安置房的分配情况，签订买卖合同时，要保证是出卖人全体共有人的真实意思，并要求出卖人全部家庭成员签字认可或向签字人出具授权委托书。

3、了解该安置房产证办理事宜，确定后期能否办理产证，部分拆迁安置房存在无法办理产权证的情形，如果可以办理，在买卖合同中明确约定出卖人日后配合买受人产证办理的义务及违约责任。

4、在买卖合同中明确违约责任，加重出卖人的违约成本，防范因房价的变动，出卖人为谋求更高的利益而反悔或将房屋出售、过户给第三人的情况。

5、签订买卖合同时，留存对方的各类信息，如身份证复印件、联系方式、住址等。（杨飞）