“以房养老”的出发点在于，让那些不再有经济收入与劳动能力的老年人能够通过房产抵押的方式获得贷款，为自己的老年生活提供一定的经济保障。不曾想，看上去普惠民众的“以房养老”计划，近来却因被用作诈骗手段而在国内名声大噪，闹得满城风雨、人尽皆知，完全扭曲了制度设计的较初本意。

诈骗团伙的“以房养老”欺诈路数是：骗子先到处物色有房产又希望能够挣点“养老钱”的老年人，这些老年人大多与社会脱节或者与子女交流较少，有些甚至是独身老人，防骗能力较弱；取得这些老年人的信任之后，说服他们加入“投资理财”项目，并许诺这些理财项目没有任何风险，只需要将房产证抵押出去，向别人借款并签订一些合同之后，就可以每月在家坐享收益；随后，会向这些老年人提供“投资理财”资金渠道，这些资金一般来源于高利贷公司，并让老年人瞒着子女将家里的房产证做抵押，与高利贷公司签订借款利息奇高的《借款协议》。

为了让这种骗局不被法律所摧毁，骗子还借助法律赋予公证机构的公证效力，对《借款协议》进行公证。骗子在带这些老年人去公证机构对《借款协议》进行公证的同时，让他们签订《委托书》，将对房产的一切处分权利委托给这些骗子，而《委托书》的权利包括但不限于解除抵押、买卖、办理产权登记、缴税等所有关于出售房屋的内容。

《借款协议》签订后，骗子立即通过公证后的《委托书》行使对房屋的处分权力，为房屋的出售做好准备工作。一旦《借款协议》到期，因被骗老年人当初的借款还在所谓的“投资理财”项目中难以提现，老人们十有八九还不起高额借款和利息。此时，布局已经完成的骗子就开始“收网”，将这些老年人抵押的房屋低价出售。而当初借来的投入“投资理财”项目的钱实际上已在骗子的掌控之中。陷入局中的老年人终将落得“房钱两空”的地步，房屋被强行清空出售，一些老人不得不流落街头。

为防止骗子利用公证机构掩盖非法目的：

1、公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核；

2、在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间(经人民银行、银监会、证监会、保监会，商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外)的融资合同公证及赋予强制执行效力公证；

3、公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照"重大事项一次一委托"的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容；

4、公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证；

5、公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项，除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外，还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实，全过程记录存档，必要时应当全程录音录像。公证员对"合理怀疑"的公证申请，应当及时提请公证机构进行会商研究，进一步核实有关情况，所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

公证员提醒老年人：在签订抵押借款合同，处分本人所有的房产时应审慎行使民事权利。一是：不要轻信投资高额回报的言论，克制赚钱心切的心理。老年人应多与家人、子女协商，必要时咨询专业人士，了解公司运营状况，经多方论证再谨慎做出投资理财决定。二是：要正确分析投资理财的后果，重视签字的效力，认真阅读合同或协议，充分、清晰理解条款内容，准确预判不能到期还款的法律后果，切不可草率签字。三是：要有风险意识，特别是在决策环节，如果投资公司要求老年人用一套房屋作抵押借款投资，却不办理符合法律规定的抵押登记，而是要求办理委托代理售房的公证，那么就一定要提高警惕。（余功）