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99名业主的维权之路

 

莲湖法院为“百欣花园”99名业主兑付执行案款。

兑付大会后,房地局工作人员在法院现场向业主开具了相关发票。

兑付大会现场的99名业主。

◇ 詹保余 本报记者 马文青

1月3日,对于西安“百欣花园”的99名业主来说,是无比高兴的一天。因为就在这一天,西安市莲湖区人民法院举行“百欣花园”系列案件案款兑付大会。历时5年多,99名业主终于拿回了被挪用的专项维修基金、面积差价款300余万元。

99名业主交了钱却迟迟拿不到房产证

2013年1月9日,张某等99名业主分别与西安某公司签订《商品房买卖合同》,购买该公司开发的位于西安市莲湖区沣惠北路的大兴新区“百欣花园”小区房产。合同签订后,99名业主按照合同约定履行了全部义务。2014年1月19日,他们收房时将该房产的大修基金、契税、办理产权证费用、燃气报警费以及商品房差价交付该公司。合同约定该公司在540个工作日内为业主办好该房屋产权证,但至今产权证未办理。该公司至今未将大修基金、契税、产权证费用、面积差价款交给房管局,也未安装燃气报警器。

2017年2月,原告张某向莲湖区人民法院起诉,要求被告西安某公司返还张某专项维修基金11365.10元、契税3127.36元、产权证费用80元、房屋面积差价款11000.43元。之后,98名业主的诉求与张某要求基本一致。2017年6月,莲湖法院经审理作出一审判决,支持了原告99人的请求。判决生效后,被告并没有主动履行。

99个案件难执行院长挂帅破解执行难

2017年8月至12月,99名业主依据生效判决书分别向莲湖法院申请强制执行,执行案件99件,执行标的共计3034200.65元。

由于案件涉及人数众多,涉及群众切身利益,情况复杂,法院研究由院长刘群担任执行长挂帅执行,由执行局快执组组长、执行法官曹青元等全力协助开展工作。

2017年8月15日,执行法官向被执行人西安某公司发出执行通知书、财产申报令,责令被执行人限期履行、限期申报财产。同时,为保障执行,法院查封了被执行人西安某公司名下的地下车位336个、被执行人名下奔驰牌汽车一辆,并冻结被执行人银行账户。由于被执行人在规定的履行期限内未能申报财产,且以资金困难为由拒不履行法定义务,8月18日,法院决定对其法定代表人李女士采取限制出境的强制措施。

99个案件处理采取“三同步”方案

据了解,西安某公司将代收业主专项维修基金挪作他用(代收户数为874户,面积80408平方米,涉及金额977万元)。2013年开始,众多购房户因不能入住房屋,所缴纳的房屋契税、大修基金等费用被开发商挪用为工程款,不断向大兴安委会、西安市委、市政府反映进行维权。市政府有关领导多次召开专题会,解决了业主入住问题,但就房屋契税、大修基金等费用被开发商挪用为工程款一事,要求业主们通过诉讼依法维权。

为了妥善处理该系列纠纷,刘群与曹青元等深入“百欣花园”现场查看,并与业主座谈,多方了解情况,多次召开审判、执行研讨会。“百欣花园”是一个没有整体竣工验收、整个项目未做消防工程、存在重大安全隐患的项目,是一个因开发商违规欠缴契税、专项基金等费用被房管部门封网处理的项目,如果这种状态一直延续下去一旦发生安全事故,后果难以想象。而且,从法律层面讲,所涉及的房产是有权利瑕疵的,即使相关财产被法院查封,也难以处置,只有把查封财产变为合法房产才能处置。从法院所查及了解的情况看,被执行西安某公司除了部分资产(大部分已被法院查封)外,没有发现资金,可以说是资金链断裂,经营陷停滞,项目无法推动。该公司既没有能力清偿债务,也没有能力完善剩余工程,办理相关手续,可以说法院执行的近百件系列案件已经陷入僵局。并且可以预见,由于该项目未验收、消防工程未做等原因,小区近1400户必然无法办证,潜在的众多纠纷必然会继续涌入法院,法院将难以承受。

经反复研究,刘群与执行法官认为不能就案办案,应充分考虑到法律效果、社会效果和政治效果的统一。他们根据案件具体情况,因案制宜,创新性地提出了“三同步”办案思路,即执行工作与维稳相同步、解决民生问题与处理遗留问题相同步、案件执行与企业发展相同步。以此整体化推动问题解决,促进案件执行,消除潜在矛盾,预防大量纠纷的发生。

案件圆满执行双方都给法院送锦旗

在之后的工作中,莲湖法院及时向区委、区委政法委做了专题报告。区委高度重视,从解决问题、安全、维稳等方面考虑,指示由大兴管委会牵头召开了多次协调会。西安中院执行局也高度重视,并对区法院的解决方案予以肯定,要求两级法院成立案件统一处置领导小组,整体推进所有的执行案件。

艰难的执行中,法院多次前往房管局、大兴管委会协调相关问题,得到了相关部门的认可。由于被执行西安某公司资金链断裂,无法拿出资金,法官反复与其法人代表做工作,从维护业主安全和稳定的角度上晓以利害。最终,法人代表李女士同意由个人筹款替公司垫付收尾工程款项,并向法院打入200万元资金。

为了确保方案落实,确保社会稳定,刘群与所有案件申请人、业主维权代表、小区业主反复沟通,得到了众多业主的一致同意。

在案件执行的同时,莲湖法院积极与大兴管委会、市房地局、市建委等相关部门沟通协调,就“百欣花园”整个住宅小区消防工程未完成存在消防隐患问题,于2018年4月26日形成专题会议纪要。2018年9月底前消防工程基本完工安全隐患彻底消除,业主生命安全得以保障。就业主的供暖问题,莲湖法院和大兴管委会多次与被执行人法定代表人李女士做工作,最终,被执行西安某公司对“百欣花园”庭院供热管道进行了维修更换工作,于2018年供暖季完成,使小区供暖达到正常。前期,法院查封被执行人地下车位336个,因整个小区未进行验收,车位属于权利瑕疵资产,为此法院与大兴管委会、房地局、建委多次协商,对车位处置相关手续进行了完善,现查封车位已具备了销售条件,并于2018年11月由西安某公司自行销售,销售款进入法院监管账户,以便处理“百欣花园”遗留问题及法院执行案件。

在艰难的执行中,随着莲湖法院执行工作深入推进,小区消防、供暖等工作完成,小区居住环境得以改善,小区业主看到了希望。被执行人对待法院的执行态度也从开始的消极对抗到现在的积极履行,先后两次向法院主动履行325万元,销售车位款46万元进入法院监管账户,这样本次法院执行的99户业主要求返还大修基金、契税、房屋面积差价款案件得以执行。

为了让业主少跑腿,2018年12月底,莲湖法院主动与房管局进行了对接,将应当向业主兑付的大修基金、契税、面积差价款交到了房地局,由房地局向业主统一开具专项维修基金、面积差价款发票。

“可以说,我们等了五年也盼了五年。在这五年里,小到三岁的孩子,大到八十多岁的老人都一起维权过,最后还是通过法律途径解决了我们的难题,我们为莲湖法院点赞!”业主代表马女士说。

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